Podział mieszkania po rozwodzie
Rozwód w wielu przypadkach potrafi być długi i z pewnością nie należy do przyjemnych, dlatego jego zakończenie obie strony przyjmują zazwyczaj z ulgą. Należy jednak pamiętać, że jeżeli w toku postępowania nie doszło do podziału majątku (a taka sytuacja występuje bardzo rzadko), a małżonkowie nie zawarli umowy majątkowej małżeńskiej ustanawiającej między nimi rozdzielność majątkową, to po rozwodzie przed byłymi małżonkami pozostaje jeszcze kwestia podziału wspólnego majątku, który zgromadzili w czasie małżeństwa. Po rozwodzie pojawiają się zatem takie pytania jak: co z mieszkaniem po rozwodzie, jak wygląda podział domu po rozwodzie. W niniejszym artykule odpowiemy na te i inne pytania dotyczące podziału majątku wspólnego po rozwodzie. Czytaj dalej, by dowiedzieć się więcej!
Rozwód a mieszkanie – czym jest majątek wspólny małżonków?
W celu rozważenia kwestii podziału mieszkania po rozwodzie czy podziału domu po rozwodzie warto najpierw ustalić czy dana nieruchomość rzeczywiście powinna podlegać podziałowi, a zatem czy wchodzi w skład majątku wspólnego.
Jak wskazuje art. 31 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w chwili zawarcia związku małżeńskiego między małżonkami z mocy ustawy powstaje wspólność majątkowa. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy małżonkowie zawierają umowę majątkową małżeńską w formie aktu notarialnego, na mocy której ustanawiają w swoim małżeństwie rozdzielność majątkową. Małżonkowie mogą zawrzeć taką umowę zarówno na początku trwania małżeństwa, jak i w jego trakcie.
Jednak jeśli umowa taka nie została zawarta, to w małżeństwie obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej i powstaje majątek wspólny. W skład majątku wspólnego małżonków, który stanowi ich wspólną własność, wchodzą przedmioty nabyte w czasie trwania małżeństwa (wspólności majątkowej) zarówno przez oboje małżonków, jak i przez jednego z nich. Dotyczy to m.in. nabytych ruchomości, nieruchomości, oszczędności. Warto też zaznaczyć, że pobrane przez każdego z małżonków wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej (np. prowadzenia działalności gospodarczej, najmu, dzierżawy) również stanowią majątek wspólny. W efekcie przedmioty nabyte za zarobki małżonków również będą częścią majątku wspólnego.
Przedmioty, które każdy z małżonków nabył przed zawarciem małżeństwa nie wchodzą natomiast do majątku wspólnego (chyba że małżonkowie umownie rozszerzą wspólność na dany przedmiot) i stanowią majątek osobisty danego małżonka. Podobnie jest z przedmiotami majątkowymi, które małżonek nabył w czasie małżeństwa, ale w zamian za składniki majątku osobistego (np. małżonek sprzedał mieszkanie nabyte przed ślubem i za otrzymane środki kupił samochód). Co istotne, przedmioty nabyte w drodze dziedziczenia lub darowizny nawet w trakcie trwania małżeństwa również stanowią majątek odrębny danego małżonka, chyba że spadkodawca lub darczyńca wyraźnie zaznaczy w umowie darowizny czy testamencie, że dany składnik majątkowy ma być własnością obojga małżonków.
Podjęcie decyzji o rozwodzie czy separacji rodzi natomiast konieczność podziału majątku wspólnego zgromadzonego w czasie małżeństwa. Warto też wskazać, że umowa ustanawiająca między małżonkami rozdzielność majątkową, jeżeli rozdzielność ta nie obowiązuje od samego dnia ślubu, również powoduje, że konieczny jest podział majątku wspólnego, który powstał w okresie, kiedy między małżonkami obowiązywał ustrój wspólności majątkowej.
Jeżeli zaś chodzi o sam podział majątku wspólnego to może być on dokonany w drodze umowy (w przypadku gdy małżonkowie są w stanie zgodnie podzielić majątek wspólny) albo w drodze orzeczenia sądu, które jest wydawane po przeprowadzeniu postępowania w przedmiocie podziału majątku wspólnego.
Co z mieszkaniem po rozwodzie?
Kiedy już ustaliliśmy, że dana nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego zajmijmy się kwestią podziału mieszkania po rozwodzie. Mieszkanie po rozwodzie można co do zasady podzielić na trzy sposoby, a wybór któregoś z nich należy co do zasady do małżonków. Trzy możliwe sposoby podziału mieszkania po rozwodzie to:
- fizyczny podział mieszkania na dwie odrębne części,
- przyznanie mieszkania jednemu z małżonków połączone z obowiązkiem spłaty drugiego małżonka,
- sprzedaż mieszkania i podział pomiędzy małżonków pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży.
Pierwsza z opcji – fizyczny podział mieszkania zgodnie z przepisami ma pierwszeństwo przed innymi sposobami podziału, jednak jedynie wtedy, gdy istnieje techniczna możliwość jego przeprowadzenia. W praktyce oznacza to, że podział taki jest możliwy jedynie, gdy istnieje techniczna możliwość wydzielenia w mieszkaniu dwóch odrębnych, samodzielnych i funkcjonalnych lokali mieszkalnych. Istnieje również możliwość, by przy wyodrębniani część mieszkania (np. korytarz przy wejściu, łazienka) pozostała częścią wspólną. Jednak z uwagi na rozmiar i układ większości mieszkań taki sposób podziału mieszkania po rozwodzie jest często niemożliwy. Ponadto, przeważająca większość byłych małżonków nie chce wspólnie zajmować mieszkania, a sprzedaż lokalu stanowiącego tak naprawdę połowę standardowego mieszkania może być znacznie utrudniona. Dlatego w praktyce taki sposób podziału mieszkania po rozwodzie jest najrzadziej spotykany.
Drugi sposób przewiduje, że całe mieszkanie przyznawane jest na wyłączną własność jednego z byłych małżonków Małżonek ten musi spłacić drugiego uiszczając na jego rzecz spłatę w wysokości zazwyczaj połowy wartości mieszkania (jako że udziały małżonków w majątku wspólnym co do zasady są równe). Jeżeli byli małżonkowie są zgodni co do tego komu ma przypaść mieszkanie i jaka jest jego wartość a w konsekwencji ile wynosi spłata, to taki podział można przeprowadzić bez udziału sądu, w formie umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego przed notariuszem. Jednak między małżonkami często dochodzi do konfliktów, zwłaszcza w zakresie wartości wspólnego mieszkania a nawet tego komu to mieszkanie po rozwodzie ma przypaść – w takiej sytuacji konieczny jest sądowy podział mieszkania po rozwodzie. W celu ustalenia wartości mieszkania sąd w toku sprawy o podział majątku przeprowadza dowód z opinii biegłego. Natomiast podejmując decyzję komu przyznać nieruchomość na własność sąd uwzględnia między innymi który z byłych małżonków lepiej gwarantuje spłatę drugiego, a zatem który ma większe zarobki, zgromadzone oszczędności, większą zdolność kredytową. Sąd uwzględnia kto dotychczas korzystał z nieruchomości, który z małżonków może w inny sposób zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe (np. jest właścicielem innego mieszkania). Nie bez znaczenia pozostaje również kwestia dzieci byłych małżonków – sąd bierze pod uwagę konieczność zapewnienia odpowiednich warunków mieszkaniowych małoletnim. Można zatem stwierdzić z dużym prawdopodobieństwem, że w przypadku występowania pomiędzy małżonkami i jednocześnie rodzicami konfliktu w zakresie tego komu wspólne mieszkanie ma przypaść, sąd mieszkanie to przyzna temu rodzicowi, z którym dzieci zamieszkują.
Trzeci sposób podziału mieszkania po rozwodzie – sprzedaż występuje najczęściej, gdy żaden z małżonków nie chce przejąć nieruchomości lub żaden z nich nie jest w stanie spłacić drugiego. Polega to na tym, że byli małżonkowie sprzedają nieruchomość i dzielą pomiędzy siebie pieniądze ze sprzedaży. Małżonkowie mogą to zrobić samodzielnie, sprzedaż jest też możliwa w toku sądowego podziału majątku. Sąd zarządza wtedy sprzedaż licytacyjną nieruchomości. Jednak warto zaznaczyć, że dużo korzystniejsza jest sprzedaż mieszkania przez byłych małżonków we własnym zakresie (o czym można zdecydować nawet kiedy postępowanie sądowe już się toczy). Bowiem jeśli dojdzie do sprzedaży licytacyjnej, to przy pierwszej licytacji cena wywoławcza wynosi jedynie 3/4 wartości nieruchomości. Jeśli mieszkanie nie zostanie sprzedane, to cena wywoławcza przy drugiej licytacji jest jeszcze niższa i wynosi połowę wartości mieszkania. Dużo korzystniejsze finansowo dla byłych małżonków jest to, aby samodzielnie sprzedali oni mieszkanie.
Mieszkanie kupione za pieniądze z darowizny a rozwód
Jak już wspomnieliśmy, zgodnie z kodeksem rodzinnym i opiekuńczym przedmioty nabyte w drodze darowizny nie wchodzą w skład majątku wspólnego, chyba że darczyńca w umowie darowizny wyraźnie oświadczy, że przedmiot darowizny ma wchodzić do majątku wspólnego. Warto też zwrócić uwagę na to, że przedmioty majątkowe nabyte przez małżonka w zamian za składniki jego majątku osobistego (np. pieniądze) również nie należą do majątku wspólnego. W praktyce oznacza to, że jeżeli jeden z małżonków otrzyma w darowiźnie pieniądze, które przeznaczy na zakup mieszkania, to mieszkanie to nie wejdzie do majątku wspólnego małżonków. Nie będzie zatem możliwy podział mieszkania po rozwodzie. Mieszkanie to zarówno przed rozwodem jak i po rozwodzie pozostanie wyłączną własnością jednego z małżonków.
Jednak bardzo częste są sytuacje, gdy małżonkowie przeznaczają wspólne środki (dochody czy środki ze wspólnie zaciągniętego kredytu) na mieszkanie stanowiące własność tylko jednego małżonka, np. dokonując w nim remontów. Powstaje więc pytanie jak wtedy wygląda kwestia mieszkania za pieniądze z darowizny a rozwodu. Kwestia własności pozostaje niezmienna – mieszkanie po rozwodzie nadal stanowi wyłączną własność tylko jednego małżonka. Jednak drugi z małżonków może żądać rozliczenia nakładów jakie małżonkowie poczynili z majątku wspólnego na majątek osobisty drugiego małżonka – remont mieszkania stanowiącego jego wyłączną własność. Sprawy takie zazwyczaj rozstrzygane są sądownie, najczęściej w toku postępowania w przedmiocie podziału majątku wspólnego. W toku tego postępowania przy pomocy opinii biegłego ustalana jaka jest wartość poczynionych nakładów, a małżonek ma zazwyczaj (przyjmując równe udziały małżonków w majątku wspólnym) prawo do zwrotu połowy wartości tych nakładów.
Podział domu po rozwodzie
Podział domu po rozwodzie, tak jak w przypadku mieszkania po rozwodzie, jest możliwy na trzy sposoby: poprzez fizyczny podział nieruchomości, przyznanie domu jednemu z małżonków połączone z obowiązkiem spłaty drugiego małżonka, sprzedaż domu i podział pomiędzy małżonków pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży. Mechanizm tych trzech sposobów podziału domu po rozwodzie również jest identyczny jak w przypadku podziału mieszkania po rozwodzie. Jednak w przypadku domu fizyczny podział jest bardziej możliwy, gdyż w domu (szczególnie dwupiętrowym) zazwyczaj możliwe jest stworzenie dwóch samodzielnych lokali. Podobnie też jak w przypadku podziału mieszkania po rozwodzie, podział domu po rozwodzie może nastąpić na podstawie umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego lub na podstawie orzeczenia sądu po przeprowadzonym postępowaniu o podział majątku wspólnego.
Warto jednak wrócić na przedpole podziału majątku wspólnego i zastanowić się nad tym czy dany dom wchodzi w skład majątku wspólnego. Sytuacją bardzo częstą jest to, że małżonkowie wspólnie budują dom na nieruchomości, która stanowi własność tylko jednego z nich, np. na działce, która została zakupiona przez jednego z małżonków przed ślubem lub darowana mu przez jego rodziców. W takich przypadkach wielu małżonków myśli, że dom należy do majątku wspólnego, w końcu dom budowany był ze wspólnych środków, a działka gruntu ma dużo mniejszą wartość niż sam dom. Jednak nie jest to prawidłowe rozumowanie. Zgodnie z rzymską zasadą superficies solo cedit (to co na powierzchni, przypada gruntowi), właściciel gruntu jest również właścicielem domu, który jest na nim posadowiony. Oznacza to, że w przypadku, kiedy małżonkowie ze wspólnych środków (pochodzących z ich dochodów, zaciągniętego wspólnie przez małżonków kredytu) pobudowali domu, ale na działce, która jest własnością tylko jednego z nich, to cała nieruchomość, zarówno działka jak i dom, stanowi własność małżonka, który jest właścicielem działki. Nieruchomość ta w całości należy do jego majątku osobistego.
Jednak drugiemu małżonkowi w takiej sytuacji przysługuje żądania rozliczenia nakładów, jakie małżonkowie poczynili ze swojego majątku wspólnego na majątek osobisty małżonka – budowę domu na nieruchomości, która stanowi wyłączną własność tego małżonka. Takie rozliczenie odbywa się zazwyczaj w toku postępowania w przedmiocie podziału majątku. Jeżeli małżonkowie z majątku wspólnego pobudowali cały dom, to zazwyczaj w toku postępowania ustala się jego wartość, a małżonkowi, który nie jest właścicielem nieruchomości przysługuje zwrot połowy wartości wspólnie wybudowanego domu.
Podział mieszkania po rozwodzie – najczęściej zadawane pytania (FAQ)
1. Co z mieszkaniem po rozwodzie?
Jeżeli mieszkanie stanowi własność obu małżonków (należy do majątku wspólnego), to mieszkanie to należy podzielić. Mieszkanie po rozwodzie, które stanowi składnik majątku wspólnego małżonków można podzielić na trzy sposoby: fizyczny podział mieszkania na dwa odrębne, samodzielne lokale; przyznanie mieszkania jednemu z małżonków połączone z obowiązkiem spłaty drugiego małżonka; sprzedaż mieszkania i podział pomiędzy małżonków pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży. O tym, który sposób podziału jest stosowany co do zasady decydują małżonkowie. Fizyczny podział ma pierwszeństwo przed innymi formami, ale można go przeprowadzić jedynie, gdy jest technicznie możliwy. Jeżeli małżonkowie są zgodni, to mogą samodzielnie dokonać podziału w drodze umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego. W przypadku konfliktu konieczny jest sądowy podział mieszkania po rozwodzie.
2. Jak wygląda podział domu po rozwodzie?
Podział domu po rozwodzie również jest możliwy na trzy sposoby: poprzez fizyczny podział nieruchomości, przyznanie domu jednemu z małżonków połączone z obowiązkiem spłaty drugiego małżonka, sprzedaż domu i podział pomiędzy małżonków pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży. Ponownie też jak w przypadku mieszkania po rozwodzie, jeżeli małżonkowie są zgodni, to mogą samodzielnie dokonać podziału w drodze umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego. W przypadku konfliktu konieczny jest sądowy podział domu po rozwodzie. Jeżeli jednak małżonkowie wspólnie wybudowali dom na działce, która stanowi własność tylko jednego z nich, to dom ten, zgodnie z zasadą co na powierzchni, przypada gruntowi, również stanowi własność małżonka będącego właścicielem gruntu. W takim przypadku dom ten nie podlega podziałowi. Jednak drugiemu małżonkowi w takiej sytuacji przysługuje żądania rozliczenia nakładów, jakie małżonkowie poczynili ze swojego majątku wspólnego na majątek osobisty małżonka – budowę domu na nieruchomości, która stanowi wyłączną własność tego małżonka.
3. Mieszkanie kupione za pieniądze z darowizny a rozwód – jak je podzielić?
Jeżeli jeden z małżonków otrzyma w darowiźnie pieniądze, które przeznaczy na zakup mieszkania, to mieszkanie to nie wejdzie do majątku wspólnego małżonków. Bowiem przedmioty nabyte w drodze darowizny przez jednego z małżonków co do zasady nie wchodzą w skład majątku wspólnego. Podobnie przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego (np. pieniądze) również nie należą do majątku wspólnego. Oznacza to, że mieszkanie kupione za pieniądze z darowizny przez jednego z małżonków zarówno przed rozwodem jak i po rozwodzie pozostanie wyłączną własnością jednego z małżonków i nie będzie podlegać podziałowi. Jeżeli jednak małżonkowie poczynili z ich majątku wspólnego (np. wspólnych oszczędności) nakłady na to mieszkanie (zazwyczaj jest to remont), to drugi z małżonków może żądać rozliczenia nakładów jakie małżonkowie poczynili z majątku wspólnego na majątek osobisty drugiego małżonka.
